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甲方视点:招标阶段玻璃幕墙“成本优化”三要素

来源:地产成本圈  作者:张钊钊  日期:2020-11-16
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  中国地产已进入白银时代的大周期,加之全球疫情对经济的影响,无论是财政投融资项目、国企还是私企都面临着如何对开发成本进行配置优化,从而进一步提升项目价值,实现全寿命周期价值的最大化。由于建筑幕墙工程的特殊性,一般需要幕墙承包单位进行二次深化设计,从甲方角度需要控制项目投资,就需要避免招标图纸与后期深化图纸的差距过大,因而有必要在招标阶段结合幕墙二次深化设计来进一步做成本优化。

  本篇文章内容由[中国幕墙网ALwindoor.com]编辑部整理发布:

  招标阶段进行玻璃幕墙成本优化的三大要点

  中国地产已进入白银时代的大周期,加之全球疫情对经济的影响,无论是财政投融资项目、国企还是私企都面临着如何对开发成本进行配置优化,从而进一步提升项目价值,实现全寿命周期价值的最大化。

  由于建筑幕墙工程的特殊性,一般需要幕墙承包单位进行二次深化设计,从甲方角度需要控制项目投资,就需要避免招标图纸与后期深化图纸的差距过大,因而有必要在招标阶段结合幕墙二次深化设计来进一步做成本优化。

  以下是福建省某5A级写字楼项目的玻璃幕墙优化过程介绍。

  1、工程概况

  本案例对应的工程概况见表1。

  2、优化过程

  经测算,常规铝型材(词条“铝型材”由行业大百科提供)立柱横梁框架式幕墙系统综合单方造价约为1802元/m2(表2)。

  为了进一步节省造价,建设单位会同设计单位,讨论研究在常规型材立柱横梁框架式幕墙方案的基础上进一步进行优化。

  通过综合单价表分析可得,成本优化的重点项。

  人工费占比约12%,材料费占比约72%,其他费用占比约16%。见下图:

  在材料费中,刚性材料占比58%,是主要内容。见下图:

  其中,把幕墙的材料成本划分三大块:

  1)刚性成本(骨架)占比约58%;

  2)柔性成本(玻璃面材)占比约26%;

  3)辅材约占16%。

  柔性成本为较敏感成本,影响客户直观感受,在满足营销招商需求的前提下,可适当有弹性空间。

  刚性成本在保证结构安全的前提下尽可能通过优化设计和精细化设计来提高经济性,避免过度设计。

  通过造价分析,确定本案例的优化思路为:

  1)优化幕墙结构(立柱、横梁);

  2)优化玻璃规格;

  3)优化幕墙细部构造。

  2.1、优化幕墙结构(立柱、横梁)

  通过对型材和龙骨的两次优化,节省幕墙结构造价约1076万元。见下图

  a.优化前方案一:

  采用常规的铝型材立柱横梁框架式幕墙的做法,先装立柱,再装横梁,再安装玻璃。

  b.第一次优化后方案二

  采用钢龙骨焊接外包铝合金装饰盖,双立柱形成各自独立的钢桁架,在工厂或现场进行标准组装完成后再整体吊装,综合单元式幕墙的优点,安装精度(词条“精度”由行业大百科提供)也容易控制,施工进度快。见下图:

  方案二节点图

  c.第二次优化方案三

  同方案二采用钢龙骨焊接外包铝合金装饰盖,单立柱形成独立的钢桁架,在工厂或现场进行标准组装完成后,再整体每间隔一跨吊装,后钢桁架之间再通过钢横梁连接,施工进度快,造价也最低。见下图。

  方案三节点

  上述三个方案的幕墙结构造价对比见下表3:

  2.2、优化玻璃

  a.优化前方案:

  全部采用12mm中透光双银均质LOW-E+12A+12mm中空钢双化浅香槟色玻璃

  b.优化后方案:

  经计算,按玻璃单元尺寸细分玻璃厚度规格,1680*3200mm的标准尺寸的玻璃均可采用10mm中透光双银均质LOW-E+12A+10mm中空钢双化浅香槟色玻璃;大于1680mm的,如1820*3200等,均采用12中透光双银均质LOW-E+12A+12mm中空钢双化浅香槟色玻璃。

  非透光层间位置:10mm厚单层均质钢化玻璃(词条“钢化玻璃”由行业大百科提供)(内贴阳光控制膜) 。

  经过优化,既减轻了玻璃重量,又降低了幕墙的龙骨的自重荷载受力,施工运输安装也比较方便,降低了人工费,并有效节约造价约60元/㎡,玻璃造价降低约502万元。见表4。

  3.3、细部优化

  a.优化前方案:

  玻璃幕墙层间非透光部位采用2.5mm粉末喷涂(词条“粉末喷涂”由行业大百科提供)铝衬板

  b.优化后方案:

  玻璃幕墙层间非透光部位采用2.0mm粉末喷涂铝衬板

  优化前后造价对比见下表5。

  2.4、优化成果小结

  综上分析,经过对幕墙结构、玻璃及细部的优化,在满足功能及立面效果的基础上,大大节约了造价,优化比例达到24%,其中型材和龙骨的优化节省金额占比67%,是主要优化内容。见下表6。

  优化后,综合单价降低了18%,见下表7。

  优化后的综合单价组成,见下表8。

  优化后,本项目玻璃幕墙方案节省造价1894万元,优化降低比例约18%。见下表9。

  优化前后,按地上建筑面积计算,该玻璃幕墙工程的技术经济指标见下表10。

  3、总结

  通过这一案例,个人认为做好幕墙工程的成本优化,首先需要全局考虑,将设计、招标两项工作前置。由于幕墙工程跟主体结构、泛光照明、景观工程、室内装装修工程、智能化工程都有交叉或者同步展开,为了避免不必要的工期浪费,成本浪费,幕墙工程方案设计应提前介入,同时应及时完成招标工作或与主体同时完成。其二需要用好价值工程,利用价值工程的理论和方法对幕墙结构形式进行方案选择,遵循价值工程原理,V=F/C,即提高功能、降低成本两个方向,找到性价比最高的幕墙设计方案。江欢成院士说“设计优化就是合理化”,成本优化不是一味的降低成本,而是将成本资源最大程度的进行合理配置。我们应根据项目的实际情况,运用老祖宗的智慧“明道”、“优术”、“取势”,首先在“道”的层面上明确成本优化的方向,然后在保证项目功能及品质的前提下,在“术”的层面上开展全面的、系统的优化,实现降本增效和提升项目全周期价值。

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